公募REITs二級(jí)市場(chǎng)今年表現(xiàn)疲軟，27只上市產(chǎn)品年內(nèi)平均下跌超過5%，僅有2只產(chǎn)品年內(nèi)實(shí)現(xiàn)正收益。

今年以來REITs二級(jí)市場(chǎng)的調(diào)整受多方面因素影響，一是部分REITs產(chǎn)品運(yùn)營(yíng)業(yè)績(jī)不達(dá)預(yù)期與投資人悲觀情緒共振所致；二是與目前REITs投資人群體相對(duì)單一以及投資行為趨同導(dǎo)致的放大效應(yīng)相關(guān)。當(dāng)前來看，隨著二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格的下跌以及基本面的逐步改善，部分REITs產(chǎn)品的投資價(jià)值逐漸顯現(xiàn)。

【資料圖】

不過，一些機(jī)構(gòu)人士指出，長(zhǎng)期來看，目前公募REITs面臨著專業(yè)機(jī)構(gòu)投入?yún)T乏、流動(dòng)性不足等問題，二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格更多被短期資金左右，市場(chǎng)深度建設(shè)仍需要進(jìn)一步加強(qiáng)。

基本面疲軟，公募REITs持續(xù)下跌

公募REITs的投資者今年體驗(yàn)不佳。Wind數(shù)據(jù)顯示，已經(jīng)上市的27只產(chǎn)品中，年內(nèi)有25只價(jià)格下跌，平均跌幅達(dá)到5.14%。

其中建信中關(guān)村(000931)產(chǎn)業(yè)園REIT年內(nèi)下跌超過18%。另外中金安徽交控REIT、平安廣州交投廣河高速REIT、中金普洛斯倉(cāng)儲(chǔ)物流REIT、華夏中國(guó)交建(601800)高速REIT等產(chǎn)品跌幅也超過10%。

價(jià)格的下跌和基本面變化具有較強(qiáng)的相關(guān)性，受到疫情影響，公募REITs的底層資產(chǎn)近兩年不少業(yè)績(jī)不佳。根據(jù)上市公募REITs年報(bào)統(tǒng)計(jì)，受所在地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r以及國(guó)內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、四季度貨車通行費(fèi)減免10%的政策等因素影響，高速公路行業(yè)在2022年整體表現(xiàn)不佳，相關(guān)產(chǎn)品平均可供分配金額和收入完成率分別為83%和84%。

“今年以來二級(jí)市場(chǎng)出現(xiàn)較大回落，是不同REITs運(yùn)營(yíng)表現(xiàn)差異化在二級(jí)市場(chǎng)的表現(xiàn)，部分REITs 在2023年一季度經(jīng)營(yíng)表現(xiàn)不及預(yù)期，出租率等關(guān)鍵指標(biāo)出現(xiàn)下滑，二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格出現(xiàn)相應(yīng)下跌?！钡谝粍?chuàng)業(yè)(002797)有關(guān)負(fù)責(zé)人在接受證券時(shí)報(bào)·券商中國(guó)記者采訪時(shí)表示。

華夏基金基礎(chǔ)設(shè)施與不動(dòng)產(chǎn)投資部行政負(fù)責(zé)人莫一帆表示，公募REITs底層資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)、市場(chǎng)利率水平、投資人預(yù)期等一系列因素都可能影響公募REITs二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格表現(xiàn)。此外，隨著機(jī)構(gòu)投資者占比提升，投資人階段性行為趨同，受多重因素影響，普遍較為謹(jǐn)慎。

華金證券創(chuàng)新資產(chǎn)管理總部總經(jīng)理杜鵬也指出，今年公募REITs二級(jí)市場(chǎng)的表現(xiàn)受底層資產(chǎn)的影響，包括新冠疫情對(duì)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的影響、產(chǎn)業(yè)園換租期的集中出現(xiàn)、2022年項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的業(yè)績(jī)情況等等。

不過，隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)穩(wěn)步復(fù)蘇，加之基礎(chǔ)資產(chǎn)本身所具有的優(yōu)良質(zhì)素，REITs各資產(chǎn)類型板塊有望迎來基本面的復(fù)蘇。目前，不少產(chǎn)品價(jià)格已處在價(jià)值洼地區(qū)間，產(chǎn)品分派率相較其他可比金融產(chǎn)品收益率具有一定吸引力，隨著后續(xù)業(yè)績(jī)逐步修復(fù)，長(zhǎng)期投資價(jià)值將逐步顯現(xiàn)。

流動(dòng)性難題待解

除了底層資產(chǎn)的變化，不少機(jī)構(gòu)人士在接受證券時(shí)報(bào)·券商中國(guó)記者采訪時(shí)坦言，流動(dòng)性難題也困擾公募REITs市場(chǎng)。

從Wind數(shù)據(jù)來看，2021年公募REITs上市初期，全年換手率高達(dá)18.99%，到了2022年便下降至1.43%。今年以來，除了3月份因?yàn)橹行沤ㄍ?601066)國(guó)家電投新能源REIT和中行京能光伏REIT上市帶來的成交攀升以外，其他幾個(gè)月的換手率都低于2022年的全年平均水準(zhǔn)。

流動(dòng)性不足一方面是因?yàn)槭袌?chǎng)整體容量較小，導(dǎo)致大部分資金無法自由進(jìn)入。目前公募REITs市場(chǎng)累計(jì)首發(fā)規(guī)模約為1000億元，單只產(chǎn)品平均規(guī)模約為34億元左右。在此背景下，有限的流動(dòng)性顯然會(huì)限制資金的自由進(jìn)入。比如，5月19日，全市場(chǎng)成交2.01億元，換手率為0.57%，僅有兩只產(chǎn)品成交超過1000萬元，規(guī)模龐大的機(jī)構(gòu)資金顯然無法充分參與。

同時(shí)，德邦資管有關(guān)負(fù)責(zé)人還指出，公募REITs還面臨投資者結(jié)構(gòu)相對(duì)單一，權(quán)益投資者很少，投資行為趨同，無法形成多空對(duì)沖格局的問題。

從數(shù)據(jù)上來看，2021年以來，個(gè)人投資者一直在持續(xù)退出公募REITs市場(chǎng)，以博時(shí)招商蛇口(001979)產(chǎn)業(yè)園REIT為例，2021年年報(bào)披露個(gè)人投資者持有份額181511份，到了2022年年報(bào)，便僅有133816份。整體來看，2021年年報(bào)、2022年中報(bào)和2022年年報(bào)各REITs披露個(gè)人持倉(cāng)占比分別為9.1%、9.7%、6.8%。

“投資者群體對(duì)REITs的理解有一個(gè)由淺入深的過程，前期對(duì)基本面的關(guān)注不夠，研究得不透，更多以透只政策紅利心態(tài)參與，缺乏清晰的投資框架?！鼻笆龅掳钯Y管負(fù)責(zé)人表示。

杜鵬在采訪中則表示，市場(chǎng)缺乏長(zhǎng)期投資資金以及市場(chǎng)流動(dòng)性，實(shí)際是公募REITs二級(jí)市場(chǎng)持續(xù)波動(dòng)的根本原因。目前的公募REITs二級(jí)市場(chǎng)還不是一個(gè)成熟的市場(chǎng)，投資人結(jié)構(gòu)尚不完善，市場(chǎng)的波動(dòng)并不理性。公募REITs發(fā)展初期流通盤小、流動(dòng)性有限的市場(chǎng)基礎(chǔ)，使得市場(chǎng)的敏感度較高，少量交易產(chǎn)生的影響往往帶動(dòng)了市場(chǎng)走向。

機(jī)構(gòu)定價(jià)尚待加強(qiáng)

雖然目前來看，公募REITs市場(chǎng)以機(jī)構(gòu)參與者為主，但是機(jī)構(gòu)參與者本身在一二級(jí)市場(chǎng)上的投入都相對(duì)有限。

“目前REITs市場(chǎng)流通盤規(guī)模整體偏小，截至2023年4月底流通盤規(guī)模410多億元，很多機(jī)構(gòu)未配備專門研究人員或配備不足，導(dǎo)致投資人對(duì)REITs研究不夠深入、對(duì)基本面分析不全面，且由于是創(chuàng)新品種，相關(guān)實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)缺乏，REITs定價(jià)的錨難以確定，市場(chǎng)也較難形成清晰的投研框架?！鼻笆龅掳钯Y管負(fù)責(zé)人表示，加之不少機(jī)構(gòu)偏短期的業(yè)績(jī)考核機(jī)制與REITs偏中長(zhǎng)期優(yōu)勢(shì)的屬性錯(cuò)配，加劇了二級(jí)市場(chǎng)的波動(dòng)，導(dǎo)致目前REITs二級(jí)市場(chǎng)的操作難度加大。

杜鵬也提出了類似的觀點(diǎn)，他表示，自公募REITs上市以來，各類投資機(jī)構(gòu)也在陸續(xù)進(jìn)入和了解市場(chǎng)，相應(yīng)的投資研究工作大部分也都是在摸索、學(xué)習(xí)、實(shí)踐階段，并且出于人力成本和資產(chǎn)規(guī)模大小的對(duì)比考量，也多是以兼顧的方式進(jìn)行，成立專門REITs團(tuán)隊(duì)專注該類資產(chǎn)投資研究的機(jī)構(gòu)并不多，所以投研覆蓋不足并不是REITs二級(jí)市場(chǎng)小導(dǎo)致的，而是投資機(jī)構(gòu)REITs投研團(tuán)隊(duì)發(fā)展過程中的特點(diǎn)、是機(jī)構(gòu)本身的戰(zhàn)略選擇。

“當(dāng)普遍的機(jī)構(gòu)投資人不能完全認(rèn)識(shí)和理解REITs市場(chǎng)，不能理性判斷這類資產(chǎn)特征的時(shí)候，在市場(chǎng)受到一定沖擊時(shí)，投資人可能就會(huì)出現(xiàn)非理性的投資交易行為，進(jìn)而放大市場(chǎng)波動(dòng)，也會(huì)影響產(chǎn)品的定價(jià)?！倍霹i說。

不過，機(jī)構(gòu)人士對(duì)公募REITs市場(chǎng)的發(fā)展仍然充滿期待。莫一帆表示，我國(guó)公募REITs市場(chǎng)仍在不斷發(fā)展和完善，參考境外成熟REITs市場(chǎng)的發(fā)展歷程，也經(jīng)歷過在市場(chǎng)發(fā)展初期市值規(guī)模偏小和波動(dòng)較大的階段。隨著我國(guó)公募REITs市場(chǎng)不斷發(fā)展，各類投資者和市場(chǎng)主體持續(xù)引入，底層資產(chǎn)類型和數(shù)量逐步增加，公募REITs市場(chǎng)規(guī)模將有望實(shí)現(xiàn)較快速度增長(zhǎng)，機(jī)構(gòu)投資者投研覆蓋也將相應(yīng)加強(qiáng)。

“未來，隨著公募REITs市場(chǎng)不斷發(fā)展壯大、配套制度的不斷完善、多空平衡機(jī)制的展開、ETF及相關(guān)衍生品的發(fā)展，上述市場(chǎng)發(fā)展的短期因素將有望得到改善。”博時(shí)招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT基金經(jīng)理劉玄說。

校對(duì)：王錦程