沉寂多年的北京通州樓市，近期，部分高品質(zhì)改善型住宅項(xiàng)目，成交活躍度提升。

據(jù)地產(chǎn)營銷人統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2022年1月份至8月份，北京通州區(qū)新建住宅成交2945套，均價(jià)為49182元/平方米，成交金額為170億元。從成交金額TOP20的項(xiàng)目來看，5個(gè)單盤銷售金額超過10億元，5個(gè)成交均價(jià)超過6萬元/平方米，成交均價(jià)超過7萬元/平方米的有1個(gè)，即位于通州核心區(qū)運(yùn)河CBD板塊的春和景明，該項(xiàng)目目前已成為通州樓市改善型產(chǎn)品的標(biāo)桿，去化速度較快。

“今年以來，在‘1200萬元+’量級的東部樓盤中，春和景明去化速度較快，年內(nèi)單盤銷售額已經(jīng)超過10億元(包含已成交待網(wǎng)簽房源)。”近日，在《證券日報(bào)》記者走訪通州新盤時(shí)，春和景明項(xiàng)目營銷負(fù)責(zé)人向記者表示，“我們項(xiàng)目去年11月份開盤，一共有132套房，主力戶型為180平方米，總價(jià)區(qū)間為1300萬元，現(xiàn)在大部分已經(jīng)售完，月均銷售1.5億元以上，目前各類產(chǎn)品僅剩10多套。”

運(yùn)河CBD規(guī)劃加快落地

通州樓市，曾一度被稱為北京樓市“晴雨表”。但自 “北京城市副中心”(以下簡稱“副中心”)的定位明確后，通州的產(chǎn)業(yè)發(fā)展開始全面提速。

在多個(gè)場合，相關(guān)部門都曾表態(tài)，“十四五”期間，北京城市副中心總投資規(guī)模將達(dá)到8000億元。如此估算，相當(dāng)于每一天，副中心都要完成4.38億元投資。可以說，自2019年1月11日，北京市級行政中心正式遷入城市副中心后，通州就邁向嶄新時(shí)代。

《證券日報(bào)》記者在走訪過程中發(fā)現(xiàn)，大運(yùn)河畔副中心金融生態(tài)圈已悄然成形，三峽集團(tuán)、國機(jī)集團(tuán)、北投集團(tuán)、路孚特中國等500強(qiáng)企業(yè)進(jìn)駐。據(jù)悉，包括平安、招商、農(nóng)行、華夏、郵儲總部、北京銀行總部等多家銀行在內(nèi)，近300家頭部金融企業(yè)競相進(jìn)駐，高知高智的城市精英加速集聚。

從發(fā)展規(guī)劃看，在副中心快速蛻變的各板塊中，運(yùn)河CBD是建設(shè)速度最快、呈現(xiàn)狀態(tài)最成熟的片區(qū)。政商遷址、五河七園、亞洲最大交通樞紐、環(huán)球文旅度假、自貿(mào)區(qū)發(fā)展高地等資源，七大千億元量級產(chǎn)業(yè)總部匯聚，將帶動40萬高精尖人群進(jìn)駐。

“隨著副中心建設(shè)提速，產(chǎn)業(yè)、文化、醫(yī)療、教育以及交通等配套日趨完善，高精尖人才也正在進(jìn)駐，隨之而來的是‘職住平衡’需求的增加。”上述春和景明項(xiàng)目營銷負(fù)責(zé)人表示，就目前而言，與副中心未來發(fā)展價(jià)值相匹配的高品質(zhì)改善型住宅供應(yīng)較少 ，但實(shí)際需求較大，因此此類項(xiàng)目今年去化速度較快。

據(jù)合碩機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至目前，北京通州區(qū)僅有7093套商品住宅庫存，其中64%是單套面積小于120平方米的中小戶型，83%住宅的面積小于150平方米。

“副中心規(guī)劃落地以前的通州，缺少產(chǎn)業(yè)，住房供應(yīng)以剛需和改善型樓盤居多，主要承接市中心的外溢居住需求。”上述營銷負(fù)責(zé)人表示，在運(yùn)河CBD區(qū)域內(nèi)，近五年來大戶型且單價(jià)“7萬元+”以上的新建住宅僅有兩個(gè)，除了已經(jīng)售罄的珠江闕外，另一個(gè)是石榴集團(tuán)開發(fā)的春和景明，但目前各類產(chǎn)品剩余10多套可售，預(yù)計(jì)兩個(gè)月內(nèi)清盤。

改善型住宅供應(yīng)少去化快

“當(dāng)下，結(jié)合副中心的定位及住宅市場產(chǎn)品供應(yīng)角度而言，仍舊以剛需和改善型人群為主。”和碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅向《證券日報(bào)》記者表示，基于對通州區(qū)未來城市價(jià)值預(yù)判來看，當(dāng)下高品質(zhì)住宅市場的價(jià)格與其價(jià)值處在被低估的一個(gè)狀態(tài)。

從走訪獲悉的情況來看，多位受訪者表示，新房市場表現(xiàn)相對穩(wěn)定，但二手房仍舊是交易主力，尤其在運(yùn)河CBD板塊，包括高端商務(wù)公寓，總價(jià)超過1000萬元的大戶型改善型住宅供應(yīng)相對稀缺，可售房源不多。

“今年以來，每個(gè)月能夠賣10多套，銷售比較穩(wěn)定。”上述營銷負(fù)責(zé)人表示，在通州購買單套總價(jià)“1200萬元+”住宅的客群，30%來自通州本地客戶，40%是來自隨供職單位遷入通州帶來的客群，其余可能是來自海淀、朝陽等地。購房者以私營業(yè)主、政府公職人員、銀行金融高管為主，多是因區(qū)域內(nèi)大面積產(chǎn)品稀缺，新盤較少，置業(yè)目的多為環(huán)境或面積改善，自住改善為主。

此外，在記者走訪過程中還發(fā)現(xiàn)，在距離春和景明約3公里外的金融街武夷融御也正在售。“二期房源銷售價(jià)格在6.2萬元/平方米至6.8萬元/平方米之間，戶型面積為125平方米至180平方米之間為主。”該售樓處銷售人員向《證券日報(bào)》記者表示。不過，可能由于記者到訪樓盤時(shí)是中午，并沒有在售樓處看到購房者，銷售人員接待客戶態(tài)度也很冷淡。但從年內(nèi)成交數(shù)據(jù)來看，該盤今年前8個(gè)月成交27億元，目前為通州區(qū)內(nèi)單盤成交額最高樓盤。

至于通州樓市接下來的走勢如何?有不愿具名人士向《證券日報(bào)》記者表示，“從規(guī)劃產(chǎn)業(yè)量級角度看，參考北京國貿(mào)CBD、上海陸家嘴的發(fā)展軌跡可知，運(yùn)河CBD板塊房價(jià)有望突破‘10萬元+’，若產(chǎn)業(yè)全部落地，區(qū)域內(nèi)房價(jià)將會上浮，但仍需時(shí)間。”