疏通二手房交易堵點 中國逾十地試水“帶押過戶”

在降低購房門檻之外，針對二手房交易時間長、成本高等問題，近期中國多地出新策，以疏通交易“堵點”，暢通循環。

二手房“帶押過戶”就是其中一項重點政策。9月初，深圳坪山公證處透露，該機構已完成首例“公證提存+免贖樓帶押過戶”二手房交易服務。近日，據當地媒體報道，人民銀行廣州分行向轄內各中心支行及銀行機構發布關于鼓勵推廣二手房“帶押過戶”模式有關事宜的通知。海南省近期也發文稱，探索對未設立住房公積金貸款抵押的二手房開展“帶押過戶”登記試點。

此外，南京、昆明、濟南、蘇州、珠海等地也傳出試水二手房“帶押過戶”模式的消息。據中原地產研究中心統計，宣布或落地“帶押過戶”的地方已超過10個。

什么是二手房“帶押過戶”?

它是對當下二手房交易中普遍采用的“先贖樓再過戶”模式的改變。傳統模式下的二手房交易過戶流程較為繁瑣，所交易的房屋如果還有抵押貸款沒還清，賣方需要通過借款或者買方墊資等方式，先行還清銀行貸款，將房屋解除抵押之后，才可以交易給新買家。

中原地產首席分析師張大偉指出，這種傳統流程會無形中推高交易成本和時間，特別是在房價較高的地方。很多二手房業主想換房，但卻沒有足夠的資金自行解除抵押，所以往往是買方提前支付購房款墊付或者使用中介等機構提供的“過橋貸”，這一般會增加交易周期1-2個月，增加貸款部分的1%-3%的交易成本。

但“帶押過戶”則無需提前還貸，也無須墊付資金。賣方不用提前贖樓，買方也不需要先支付房款用于解抵押，風險大大降低。廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，這一政策直接的好處，就是免除了贖樓擔保的費用。而且，交易環節之間打通了，降低了信用信息調查的成本、縮短了交易周期，有利于二手房交易流轉。

更重要的是，李宇嘉表示，“帶押過戶”還能夠加速“連環單”交易的節奏。一套二手房交易，可能連接著3-4套房的交易。過去，由于上述流程的繁瑣阻滯，一套房交易不了，影響到其他房子的交易，導致買賣需求實現不了。而這種“轉按揭”實際上為交易注入了強大的信用背書，暢通了交易流程，促進了房屋流轉和良性循環。

在“帶押過戶”之外，北京近日也在二手房交易領域試行存量房交易“連環單”業務并行辦理。這同樣也是降低交易成本，促進流通的舉措。

張大偉解釋說，在北京樓市交易中，很多都是換房，“連環單”交易占比高達40%以上，部分二手房交易甚至有“5連環”“6連環”的情況。過去連環單交易周期非常長，遇到各種糾紛的可能性也很高，一旦有前方環節出問題，則后方連環全被打斷。北京此番提出的“連環單”業務并行辦理可以大大縮短交易周期，節省交易成本。

而當二手房市場活躍起來，交易熱度也會傳導到新房市場，從而形成良性循環。根據諸葛找房數據研究中心統計，9月份(截至25日)中國重點8城(北京、深圳、東莞、蘇州、南京、青島、杭州、佛山)新房成交套數環比上升16.1%，同比下降7.3%。二手房市場表現弱于新房，重點8城二手住宅成交套數環比下降15.1%。

諸葛找房數據研究中心首席分析師王小嬙認為，今年的“金九”樓市成交好于預期。目前的樓市仍處在底部恢復中，重點8城新房成交環比自8月轉正后，9月繼續上升，較去年同期水平微跌。如果市場不出現意外事件，預計10月新房成交同比轉正，四季度樓市有望成為今年的樓市成交高峰。而二手房市場在“帶押過戶”等政策的帶動下，具備上升的空間。