“帶押過戶”優化二手房交易流程 提振市場有積極作用

“帶押過戶”優化了二手房交易流程，對提振市場有一定積極作用，有助于更好地滿足剛性和改善性住房需求。

“帶押過戶”模式下，交易更依賴銀行，銀行的主動性和積極性應該進一步提升。同時，銀行、公證或擔保機構等介入二手房交易后，交易成本是否會上升是一個不確定因素，控制好成本是“帶押過戶”進一步推進的重要前提

近期，部分城市在二手房交易中推出“帶押過戶”的交易模式。對此，業內人士表示，“帶押過戶”優化了二手房交易流程，對提振市場有一定積極作用，有助于更好地滿足剛性和改善性住房需求。

所謂“帶押過戶”，是指對存在抵押的不動產需要上市交易的，賣方可不需要先歸還原有房貸就可以完成過戶登記，買方可帶抵押過戶獲取金融貸款。傳統的二手房交易過程中，如果住房還有未還清的銀行按揭貸款，手續相當煩瑣。需要賣方提前籌集資金還清貸款，即“贖契”，通過“贖契”解除原有抵押，才能辦理過戶手續，進而買方將房產再次抵押，獲得銀行貸款。

“帶押過戶”于法有據。民法典第406條規定，抵押期間，抵押人可以轉讓抵押財產，抵押財產轉讓的，抵押權不受影響。“帶押過戶”能夠通過降低交易成本促成交易便利化，活躍市場，可謂一舉多得。

目前，“帶押過戶”的操作流程大致分為三步。第一步，銀行先行為買家放款，款項由公證處提存。擔保公司為買家向銀行出具保函，放款銀行在收到保函后為買家發放按揭貸款。第二步，買賣雙方辦理房產過戶轉移登記，放款銀行為買家辦理抵押。第三步，公證處向賣家歸還貸款用于解除抵押。

“帶押過戶”帶來哪些便利和好處?一方面，省下費用。過去二手房交易模式下，需要賣方先籌集資金把銀行貸款還清再過戶，“帶押過戶”節省了賣方為提前還貸衍生出的過橋費，以及過橋費帶來的利息和擔保費等，利于賣方盡快回籠資金。另一方面，省下時間。過去，一旦賣方在約定時間內湊不齊未結清的銀行貸款，則很可能對買方產生違約。“帶押過戶”減少了辦事環節，縮短了交易時間，避免時間拖延出現的違約情形。

“帶押過戶”如何更好推進?在廣東連越律師事務所高級合伙人黃羅平看來，“帶押過戶”模式下，交易更依賴銀行，銀行的主動性和積極性應該進一步提升。同時，銀行、公證或擔保機構等介入二手房交易后，交易成本是否會上升是一個不確定因素，控制好成本是“帶押過戶”進一步推進的重要前提。

“帶押過戶”仍需防范一定風險。黃羅平認為，對于買方而言，購買帶抵押的房產，是用自己的貸款用以償還賣方的貸款，只要在過戶完成之前，權利都處于不確定狀態，房屋如被司法查封，將沒辦法順利過戶。因此，應了解房屋的具體貸款信息，如原按揭、抵押合同約定“不得轉讓”或有其他禁止、限制轉讓條款，則可能無法“帶押過戶”或者需要先修改原按揭、抵押合同，才能“帶押過戶”。同時，“帶押過戶”涉及了買賣雙方、銀行、公證或擔保機構等多方主體，交易環節更復雜，要保障各個環節的順暢，才能順利完成過戶交易。此外，買方要隨時關注房屋司法查封的情況，一旦有司法查封應立即終止資金給付和交易。

一些城市的有關部門在積極推行“帶押過戶”的過程中也推出相關舉措確保安全。比如，記者從唐山市不動產登記中心微信公眾號查閱到，該中心在推行“帶押過戶”時，通過“公正提存”和“雙預告登記”確保資金和交易安全。這兩項舉措既可以有效化解風險，提高交易安全性，又能夠促進資產快速流通。