為維護房地產(chǎn)市場穩(wěn)定，越來越多的城市運用“一城一策”的策略，降首付、提高公積金貸款額度……推進房地產(chǎn)市場銷售;也有地方政府逆勢而行嚴格土地市場競拍規(guī)則。

政策各異的同時，不同房企的銷售額出現(xiàn)跌漲不同的形勢。剛剛過去的8月，金地集團(600383.SH)實現(xiàn)銷售額212.3億元，同比增加11.56%;保利置業(yè)集團(00119.HK)實現(xiàn)銷售額47億元，同比增加88%;但更多的房企銷售額仍處于跌勢。

房地產(chǎn)市場到底如何?近日，多家房企在召開的2022年中期業(yè)績溝通會上發(fā)言提振士氣，多數(shù)房企高管表示，樓市已經(jīng)筑底，未來隨著市場信心的恢復(fù)，需求將逐步釋放。

“市場仍在底部盤整，信心仍在恢復(fù)”

中國海外發(fā)展(00688.HK)董事會主席顏建國的觀點代表了房企目前的普遍看法，“長期樂觀、短期承壓”。

在碧桂園(02007.HK)中期業(yè)績會上，總裁莫斌表示，“市場調(diào)整作為管理層我們預(yù)判到了，但劇烈程度超出了預(yù)期。”

莫斌表示，去年下半年以來房地產(chǎn)市場處于下行階段，目前市場還在底部盤整，盤整的時間可能相對長，信心也在恢復(fù)，恢復(fù)的時間可能會慢點。

對于未來，莫斌表示，中國房地產(chǎn)市場每年有超過10萬億元的規(guī)模，這樣的規(guī)模水平至少還有10年。相信所有地產(chǎn)企業(yè)都會檢討和反思，提升競爭力的同時，做好有質(zhì)量的發(fā)展。

萬科(000002.SZ)董事會主席郁亮也表達了類似的觀點。郁亮稱，從短期來看，市場已經(jīng)筑底，但恢復(fù)是一個緩慢和溫和的過程。他認為市場收縮過了頭，反而會積蓄自發(fā)修復(fù)的動能。住房的剛性需求仍然很強，依然是個十萬億量級的巨大市場，常做常有，常做常新。

閩系房企旭輝控股集團(00884.HK)實控人、董事局主席林中表示，目前的房地產(chǎn)市場是處在筑底到逐漸恢復(fù)的過程。7月和8月天氣過度炎熱，又受到停工停貸風(fēng)波的影響，有些需求被暫時隱藏。相信隨著政策、氣溫等因素的改善，市場恐慌情緒會消失，需求將逐步釋放。9月、10月房地產(chǎn)銷售額會有20%到30%的增長。

林中表示，房地產(chǎn)進入深度調(diào)整的一年，新舊模式轉(zhuǎn)化的一年，房地產(chǎn)行業(yè)從高速增長到平穩(wěn)增長模式。高增長是行業(yè)增長的一個階段，房地產(chǎn)行業(yè)將逐漸回歸理性，回歸生意邏輯。中國是全球最大的房地產(chǎn)市場，未來還是全球最大的房地產(chǎn)市場，是擁有超10萬億元規(guī)模的市場，這個市場大有可為。

對于市場復(fù)蘇時間，莫斌稱，碧桂園把預(yù)算從今年6月做到了明年6月，公司認為在明年6月市場應(yīng)該恢復(fù)到健康發(fā)展的階段。

龍湖集團(00960.HK)執(zhí)行董事兼首席執(zhí)行官陳序平表示，上半年政府陸續(xù)出臺多項政策，6月市場上揚，7月持續(xù)筑底;今年整體市場算是低開但穩(wěn)中向好，預(yù)期今年全年房地產(chǎn)市場銷售將出現(xiàn)30%降幅。

美的置業(yè)(03990.HK)主席、執(zhí)行董事兼總裁郝恒樂則表示，目前的市場仍然是比較嚴峻的，因為市場銷售端實質(zhì)性的恢復(fù)，才算行業(yè)的恢復(fù)，但是我們也認為當前的行業(yè)已經(jīng)處于相對的底部，接下來的態(tài)勢會是一個逐步筑底完成的過程。

郝恒樂表示，長期看好房地產(chǎn)行業(yè)，因為只要有需求存在行業(yè)就有未來。但現(xiàn)在面臨的短期壓力是度過周期的能力，相信目前的行情是一個筑底的過程，明年不會比今年更差。

美地置業(yè)執(zhí)行董事兼副總裁王全輝表示，今年5月、6月份，銷售在快速回升，但到了7月后，出現(xiàn)了停貸風(fēng)波以及極端天氣，對市場有一定的影響，因此造成7月、8月份市場又一次下探。“從目前來看，我們判斷這是市場持續(xù)筑底以及信心恢復(fù)的一個過程，預(yù)計今年第四季度市場會逐步恢復(fù)。”

華潤置地(01109.HK)董事會主席李欣表示，目前房地產(chǎn)市場短期內(nèi)的確處于承壓狀態(tài)，但機會和挑戰(zhàn)都是并存的。隨著疫情的穩(wěn)定，預(yù)期的回升，地產(chǎn)將筑底企穩(wěn)，進入健康平穩(wěn)發(fā)展的軌道。

金地集團表示，隨著監(jiān)管層各種配套支持政策的陸續(xù)出臺，相信市場最差的時候已經(jīng)過去，未來市場將會持續(xù)復(fù)蘇。

對投資保持積極姿態(tài)，聚焦一二線城市

一二線城市將會是房企競爭最大的地方，連被稱為“三四線之王”的碧桂園也在調(diào)整方向，前往一線二線城市尋找機會。

在碧桂園中期業(yè)績溝通會上，該公司常務(wù)副總裁程光煜表示，去年下半年開始，公司調(diào)整了投資的策略和強度。在布局上，轉(zhuǎn)向確定性的市場，期內(nèi)公司參與了上海、浙江杭州等一二線城市的土地競買;向可控的方式轉(zhuǎn)變，上半年公司獲取的9塊地中，2塊是收并購方式獲得，其他為一二級聯(lián)動方式獲取;在市場端，向人口流入、市場能級較高的方向去調(diào)節(jié)。

對于萬科的投資策略是否有改變，萬科執(zhí)行副總裁劉肖指出，公司的投資策略長期以來是比較穩(wěn)定的，堅持量入為出、堅持倉位合理。今年上半年更加重視一句話，確保經(jīng)營安全比追求規(guī)模更重要，因此在投資規(guī)模上還是比較克制的。在量入為出、合理倉位的基礎(chǔ)上，增加一項“要獲得特別好的項目”。

旭輝控股集團則表示，公司嚴格遵守價值投資原則，聚焦一、二線城市，以合理的價格適度補充高品質(zhì)的土地資源，并利用多種收購渠道進行，包括政府招拍掛、股權(quán)收購及舊城改造等。

林中稱，未來將聚焦核心一二線城市，聚焦20個以內(nèi)的城市;公司還將對土地儲備進行騰籠換鳥，結(jié)構(gòu)調(diào)整。

公開市場之外，收并購市場也是房企新的戰(zhàn)場。王全輝稱，美的置業(yè)從去年9月份開始啟動合作項目的收并購動作。截至2022年6月30日，美的置業(yè)已經(jīng)完成了29個項目的股權(quán)交易，今年上半年完成了17個項目的股權(quán)交易，其中收購了8個項目，交易方有花樣年、金科、雅居樂、正榮等企業(yè)，收購的主要方向是美的置業(yè)的戰(zhàn)略深耕城市，比如天津、重慶、佛山、南京等。同時，美的置業(yè)也退出了一些城市，包括九江、柳州、大理等。

“收購還是比較劃算的，收購交易代價15億元。收購后，這些項目的去化速度、去化價格都比較良好，也快速回籠了現(xiàn)金，對整個美的置業(yè)的資金占用是非常少的。”王全輝說。

顏建國表示，當前市場下，土地市場的競爭在減弱，選擇機會更多。并購的機會也不少，同行有些在賣資產(chǎn)，有些賣股權(quán)，公司都有大量接觸。過程當中，對形勢判斷，對資產(chǎn)價格判斷，需要一定時間、機會來達成交易。

顏建國稱，“未來幾個月，我們會保持積極姿態(tài)，全面撒網(wǎng)，希望有更好項目能夠進來。”

中國海外發(fā)展行政總裁張智超表示，投資策略上，公司仍堅持聚焦主流城市、主流地段、主流產(chǎn)品，在這個原則下開展收并購。到目前為止，篩選了400-500個項目，基本上每周、每兩周都會在集團層面推進研判。但目前符合“三個主流”的項目相對較少。

張智超稱，公司也在與一些金融機構(gòu)、資產(chǎn)管理公司接觸，尋找優(yōu)質(zhì)項目，一旦有機會，會尋求突破。另外，地方平臺公司手頭有一些好項目，也會找優(yōu)質(zhì)頭部企業(yè)來合作，相信機會還會不斷涌現(xiàn)。

華潤置地首席戰(zhàn)略官謝驥認為，下半年土地市場會繼續(xù)保持分化，在供應(yīng)端方面，政府會加大在核心城市、核心地段的優(yōu)質(zhì)土地供應(yīng)，從企業(yè)端來說，之前一些高杠桿、資金承壓的企業(yè)出手拿地的意愿會比較弱，相對緩和的競爭環(huán)境有助于公司補充更多優(yōu)質(zhì)的土地。但華潤置地在收并購方面會嚴謹慎重地做研判和決策。謝驥稱，總體來看，收并購項目方面的股權(quán)和債權(quán)相對復(fù)雜，利益平衡難度大。伴隨著公開土地市場的相對緩和，收并購項目未必比公開市場土地的性價比高。

謝驥強調(diào)，華潤置地以項目收并購為主，原則上不考慮平臺的收并購，要滿足公司合理的利益需求，目前公司在這方面正在正常有序地進行，后續(xù)逐漸會有收并購的成果落地。

對于投資策略，金地集團董事會主席凌克表示，公司年初基于對2022年房地產(chǎn)市場審慎的判斷，根據(jù)市場形勢變化，按量入為出的原則，對投資預(yù)算進行了壓縮，下半年會根據(jù)項目收益、項目現(xiàn)金流情況，繼續(xù)合理增加土地儲備。