延長房貸期限是把“雙刃劍” 如何合理降低成本？

有關個人住房貸款的討論仍在持續且熱度居高不下：一邊是“要不要提前還房貸”的困惑，一邊是“房貸期限有無必要延長至40年以降低月供壓力”的爭論。個人住房貸款問題，歸根到底是民生和房地產金融問題，為此，必須厘清相關邏輯，以便購房者做出理性決策、促進房地產市場平穩健康發展。

延長房貸期限是把“雙刃劍”，看似月供減少了，但利息總額卻增加了。目前，商業銀行個人住房貸款的期限最長可至30年。假設購房者貸款100萬元、30年期限、等額本息還款方式、首套房執行4.3%利率水平，其所需償還的利息總額已高達78.15萬元。若將貸款期限延長至40年，利息總額甚至會超過貸款本金。

房貸期限的長短還關系著風險防控。通常來說，貸款的期限越長，其信貸風險越高。時間意味著不確定性，隨著時間的推移，借款人出現違約的概率會增加，比如經濟收入、身體狀況、家庭結構等發生變化。

回顧我國房貸期限的變化不難發現，這是一個平衡成本與風險的過程。最初我國房貸期限最長為10年，后延長至20年，1999年起延長至30年并沿用至今。23年里，期限因何未變?一方面，具體貸款期限的確定屬于商業行為，銀行有權根據各個借款人的資信狀況自主決策。在實際操作中，出于風險防控考量，部分商業銀行要求貸款期限與貸款人年齡相加不超過70;另一方面，若將房貸期限延長至40年，很容易出現“退休了還在還貸款”情況。對于固定收入群體來說，在通貨膨脹因素的影響下，他們的貨幣收入往往滯后于價格水平、生活費用的上漲，房貸期限越長，所需支付的實際成本越高。

延長房貸期限爭議的背后，是人們對于降低購房成本的期待，這才是問題癥結所在。接下來可從三方面著手，合理降低購房者成本。一是完善市場化利率形成和傳導機制，進一步降低房貸利率，支持剛性和改善性住房需求;二是因城施策，適度上調公積金最高貸款額度或適度給予補貼。日前召開的國務院常務會議提出，地方要“一城一策”用好政策工具箱，靈活運用階段性信貸政策和保交樓專項借款;三是穩地價、穩房價、穩預期。各地要堅持“房住不炒”定位，加大對住房租賃市場的支持力度，促進房地產市場平穩健康發展。