金融街物業：高毛利業務貢獻度縮水 應收賬款壞賬計提增加

日前，金融街物業發布2022年中期業績公告， 期內公司取得收入6.7億元，同比增長6.61%;利潤0.69億元，同比下滑15.79%;歸母凈利潤0.62億元，同比減少19.09%。

除金融街物業外，在已經發布中期業績或盈利預警的上市物企中，包括第一服務、佳兆業美好、正榮服務、融信服務、時代鄰里、融創服務和雅生活服務等多家物企的歸母凈利潤均出現不同幅度的下滑。其中，正榮服務、佳兆業美好下滑幅度均超過70%。業內人士表示，地產企業流動性陸續出現問題，與其關聯較大的物企難免受牽連。

高毛利業務貢獻度縮水，應收賬款壞賬計提增加

“物企凈利潤大幅下滑主要有兩方面的原因。第一，物業高毛利業務貢獻度下降。例如，與地產銷售相關度較高的非業主增值服務收入大幅縮水，對應的利潤也出現下跌;房地產開發的增量市場交付放緩，高物業費項目減少;第二，物企對應收賬款的壞賬計提則對凈利潤產生了更為直接且明顯的影響。”嘉和家業物業服務研究院研究總監李艷杰告訴中國網財經記者。

以第一服務為例，上半年，其物業管理服務的收入增加約49.1%至3.62億元，綠色人居解決方案的收入減少17.5%至0.96億元，增值服務的收入減少約36.2%至0.96億元。不難發現，在以上三條業務線中，收入下滑明顯的是綠色人居解決方案和增值服務，這兩類業務均與地產關聯度較高。

來源：第一服務公告

公告顯示，受房地產市場低迷影響，第一服務綠色人居解決方案中的系統安裝服務、綠色科技咨詢服務及恐龍系列產品銷售等業務均出現收縮，產生的收入不及去年同期。此外，向非業主提供的增值服務包含協銷服務、前期規劃及設計咨詢服務，其產生的收入分別下滑85.58%、62.79%。

來源：第一服務公告

因相關業務收入減少，第一服務今年上半年的毛利由去年同期的1.71億元減少約18.6%至1.39億元，毛利率則從33.6%下滑至25.1%。其中，物業管理服務的毛利率由26.1%減少至20.4%，

綠色人居解決方案的毛利率由32.6%減少至24.3%，增值服務的毛利率由46.4%減少至43.8%。

由于不少上市物企的在管面積均來自關聯開發商，其應收賬款均是通過提供物業管理服務產生的收入，而地產企業暴雷也導致物企計提的應收賬款減值撥備有所增加。

早些時候，正榮服務公告稱，預計上半年歸母凈利潤為3000萬元，較去年同期的1.01億元下滑70.30%。對此，正榮服務表示，利潤下跌主要因為地產公司信用評級下降，導致計提的應收帳款減值撥備增加。同時，地產開發商項目服務需求減少導致非業主增值服務收入下降。

在同策研究院資深分析師肖云祥看來，房地產市場在低谷徘徊，新交付項目的管理面積規模和增速都會降低，這不利于關聯物企提升管理規模。不過，雖然行業整體增速下降，但不排除行業集中度走高，這符合公司及行業發展規律。因此，物管行業的收并購潮還將繼續，而地產母公司經營穩健，業務規模增長訴求高的頭部物企，其發起大標的收購的積極性更強烈。

年內逾九成物管股飄綠，專家稱“反彈趨勢無法確認”

凈利潤下滑的物企，在資本市場上的表現也乏善可陳。同花順IFIND數據顯示，2022年以來，港股市場上的62只物業股，55只出現下跌，占比88.7%。其中正榮服務、佳源服務和領悅服務集團的跌幅均超過80%。“目前，市場對房地產行業的信心極度缺乏，對于物企發展的成長性存疑”，李艷杰稱。

李艷杰進一步解釋道，從物業公司股權架構來看，有開發公司背景的物企，開發公司往往持股比例高。盡管物企的賬面現金及現金等價物較高，但原則上兩家企業之間的資金是不能流動的。不過，開發公司在償債壓力下，將目光轉向了物業公司，包括變賣物業板塊的資產、向物業板塊出售開發公司的資產、直接挪用物企資金等。短期來看，確實能夠緩解開發公司的部分資金壓力，但對物業公司而言，風險較高且存在不合規，對物企乃至整個物管行業的健康發展都將產生負面影響。

今年7月，恒大物業發布公告稱，其134億元存款被銀行強制執行，主要系公司經過質押相關貸款通過第三方(扣除費用后)回流至中國恒大，用作其一般營運資金。金科服務也于今年7月披露關聯交易稱，將向金科股份提供不超過15億元的貸款，年利率為8.6%，主要用于補充一般營運資金。

對于后市，肖云祥認為，由于物管行業與房地產行業密切相關，所以在資本市場上兩個板塊的走勢趨同。當前，雖然各地政府出臺了一系列的房地產政策，但房地產市場基本面復蘇乏力，而房地產二級市場表現波動較大，還無法確立反彈趨勢。因此，物管板塊的走勢還有待進一步確認。