日前，公募REITs(不動產投資信托基金)市場再添新丁，華夏北京保障房中心租賃住房REIT(簡稱華夏北京保障房REIT)獲得證監會注冊批復，成為全國首只公租房領域公募REITs產品。

從最初的產業園區、高速公路、倉儲物流，到日前獲批的保障性租賃住房，基礎設施公募REITs覆蓋的資產領域越來越廣。多位業內人士認為，保障性租賃住房REITs項目的陸續落地，是對“房住不炒”定位的具體實踐，將有效助力盤活存量資產，支持保障性住房新增投資，同時有望推動公募REITs市場進一步發展。

保租房REITs加速擴容

近年來，我國不斷推進保障性租賃住房體系建設。在業內人士看來，保障性租賃住房建設是我國新形勢下住房制度改革的又一新探索，是解決大城市住房結構性問題的著力點，更是優化房地產租住供需平衡、促進房地產業健康穩定發展的有效手段。

保障性租賃住房REITs的推出，將有利于盤活存量資產，回收資金用于新的保障性租賃住房項目建設，促進形成投融資良性循環，對保持房地產市場平穩健康發展具有重要作用。

具體來看，本次獲批的華夏北京保障房REIT是由北京保障房中心有限公司作為原始權益人，中信證券作為專項計劃(ABS)管理人，華夏基金作為基金管理人發起設立的基礎設施公募REITs。項目底層資產為北京市海淀區文龍家園和北京市朝陽區熙悅尚郡兩處公共租賃住房項目。

據悉，文龍家園項目和熙悅尚郡項目分別于2015年和2018年投入使用，樓齡短，物業品質良好，社區內生活配套設施齊全，房間以較高的標準交付，出租率較高，是北京市具有代表性的公共租賃住房項目。經過近年來的培育與完善管理，兩個項目已進入運營穩定期，總估值約11.51億元。此次項目的回收資金將主要用于北京市焦化廠剩余地塊住房項目的建設。

此前，首批兩只保障性租賃住房REITs已于7月29日率先獲批，分別為紅土創新深圳人才安居REIT、中金廈門安居REIT。因此，華夏北京保障房REIT成為全國第三只具有保障性質的租賃住房REITs產品。

更為重要的是，由于華夏北京保障房REIT的底層資產為兩項公共租賃住房項目，這就意味著公租房首次被納入公募REITs，這對于進一步盤活存量資產可謂具有重大意義。

華夏基金基礎設施與不動產投資部行政負責人莫一帆表示，保障性租賃住房REITs的落地，符合“房住不炒”的長期政策，是金融支持解決新市民、青年人等群體住房困難問題的重要舉措，通過盤活保障性租賃住房存量資產，更好地支持住房保障體系建設，形成投資良性循環，增加保障性租賃住房市場供應，更好地解決民生問題。

“此外，公募REITs作為國內資本市場重要的創新產品，吸引社會資本積極參與保障性租賃住房成熟資產的投資，有助于保障性租賃住房相關投資運營主體盤活存量資產，加快保障性租賃住房建設，提高保障性租賃住房有效供給;也有助于國內保障性租賃住房形成市場化的定價基準;還有助于推動保障性租賃住房服務模式向市場化、專業化轉型。”莫一帆說。

政策供給夯實發展基礎

在我國公募REITs市場穩步推進的背景下，保障性租賃住房REITs的推進得到了監管和政策上的有力引導與支持。截至8月10日，全市場已上市發行的基礎設施公募REITs共有14只，發行總規模為541.43億元，總市值達到628.24億元。從資產類型看，包括高速公路、產業園區、倉儲物流、污水處理、垃圾處理項目，以及等待正式發售的保障性租賃住房項目等。

今年以來，保租房REITs正式駛入發展快車道。5月25日，國務院辦公廳印發《關于進一步盤活存量資產擴大有效投資的意見》，提出推動基礎設施領域不動產投資信托基金(REITs)健康發展;進一步提高推薦、審核效率，鼓勵更多符合條件的基礎設施REITs項目發行上市。

隨后，在5月27日，證監會、發改委聯合發布《關于規范做好保障性租賃住房試點發行基礎設施領域不動產投資信托基金(REITs)有關工作的通知》，推動保租房REITs業務規范有序開展。《通知》提到，鼓勵將凈回收資金用于投向明確、條件成熟、短期內能夠形成有效投資的新建項目，促進形成投資良性循環;項目應當權屬清晰、運營模式成熟、具有可持續的市場化收益，并經有關部門認定為保障性租賃住房項目。

7月29日，證監會在2022年系統年中監管工作會議暨巡視整改常態化長效化動員部署會議上也提到，穩步擴大REITs試點范圍，加快推進常態化發行，促進存量資產盤活。

公募REITs被譽為“資產的IPO”，是一種有效盤活存量資產的金融工具，能讓規模龐大的“沉睡”基礎設施資產獲得流動性溢價，再將收回的資金用于新的基礎設施項目建設。業內人士指出，保障房建設需要大量的資金投入，保租房公募REITs可成為拓寬直接融資渠道的有效工具，這也是當前基礎設施REITs備受政策力挺的重要原因。

中航證券首席經濟學家董忠云表示，保租房REITs項目，以保租房為基礎資產，以租金收益為支撐，對于發行主體和房地產市場來講，保租房REITs能夠有效連接資產端和資金端，拓寬保租房資金來源，盤活存量資產，加上REITs產品的凈回收資金優先用于新保障性租賃住房項目建設，能夠確保房地產保障體系平穩運行;對于投資者來講，保租房REITs提供了新的投資品種，并擁有長期穩定的現金流，讓投資者能夠通過投資對應的REITs項目參與到保租房市場的發展當中。

除了政策的“鋪路”外，保租房公募REITs項目的陸續落地與其產品特征的高度適配有直接關系。中信證券分析師明明在研報中指出，從保租房的角度看，REITs對于其融資渠道的拓寬、存量資產的盤活、促進有效投資等作用明顯，相關企業有動力嘗試將保障性租賃住房資產進行證券化;從REITs市場的角度看，保租房長期運營的目標、相對穩定的租金、較高的出租率等特征與REITs對于底層資產的要求匹配度較高，二者相結合既能夠擴充我國REITs市場的規模，又能為投資者帶來一定的收益。

具備長期投資價值

除了讓龐大的房地產資產“轉動”起來，推進保租房市場的平穩健康發展外，業內人士還指出，作為產權類公募REITs，保障性租賃住房REITs項目通常具有經營期限長、出租率穩定、抗周期屬性強等特點，有較好的長期投資價值，還可以進一步滿足我國居民日益增長的財富管理需求。

我國基礎設施公募REITs相關法規對底層基礎設施資產權屬的完整性、經營的成熟性、現金流來源的分散性、收益的穩定性等方面有一定的要求。從已經獲批的3單保障性租賃住房REITs來看，底層項目均位于一線、二線城市，且均處于生活配套設施完善的就業集中區域，這類資產往往被視作質量比較有保障的資產。

以中金廈門安居REIT的底層資產園博公寓和珩琦公寓的情況為例，均符合基礎設施公募REITs試點階段的要求。具體來看，2個項目均已取得廈門市住房保障和房屋管理局關于保障性租賃住房的認定;截至2022年3月末出租率超過99%;具有4665套租賃住房，以個人租戶為主，租金來源較為分散;預計現金流分派率在2022年4月至12月及2023年分別為4.04%和4.05%。

值得一提的是，首批兩只保租房REITs吸引了各類機構投資者的積極認購。8月8日，紅土創新深圳人才安居REIT發布的《基金份額發售公告》中顯示，本次詢價共收到83家網下投資者管理的252個配售對象的詢價報價信息，全部配售對象擬認購數量總和為186.241億份，為初始網下發售份額數量的133.03倍，創目前業內已發行公募REITs的行業紀錄，投資者對于保租房REITs的熱情可見一斑。

“保障性租賃住房是我國基礎設施公募REITs較為理想的資產類型之一，與其他公募REITs的底層資產相比，保障性租賃住房具有經營期限長、現金流穩定、抗周期屬性強等特征。對投資人而言，保障性租賃住房REITs在豐富其資產配置的同時，也將為其提供相對長期、穩定的收益來源。”中金基金相關負責人表示。

莫一帆認為，保租房REITs的投資價值主要體現在兩點：一是來自政策的多方面支持，該投資領域具有一定政策紅利;二是各地保障性租賃住房項目進入快速發展期，為保障性租賃住房REITs提供了優質投資標的。“保租房REITs底層資產具有長期、穩定現金流，適合追求長期穩定投資收益的穩健型投資者，例如保險資金、養老金等投資者。”他同時提到。

“對于投資者而言，保租房契合國家‘房住不炒’的重要定位，土地、稅收等政策紅利優勢顯著，保租房REITs又是一種新的投資品種，具有長期投資價值，但也要注意到由于保租房的租金價格接受政府指導，普遍低于市場化水平，因此更適合風險偏好較低的穩健型投資者。”董忠云說。