“壓實(shí)地方政府責(zé)任，保交樓、穩(wěn)民生。”7月28日召開的中共中央政治局會(huì)議中，“保交樓”首入會(huì)議內(nèi)容，也讓其成為當(dāng)下樓市的最大熱點(diǎn)之一。

其中，商品房預(yù)售資金是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的重要現(xiàn)金流來源。對(duì)于預(yù)售資金的監(jiān)管，作為管住“房地產(chǎn)賬本”的重要抓手，也成為了近期各地?zé)衢T的政策工具。

多地出臺(tái)新規(guī)強(qiáng)化預(yù)售資金監(jiān)管

商品房預(yù)售資金監(jiān)管，指的是房地產(chǎn)行政主管部門會(huì)同銀行對(duì)商品房預(yù)售資金實(shí)施第三方監(jiān)管，房地產(chǎn)開發(fā)商需要將預(yù)售資金存入銀行專用監(jiān)管賬戶，只能用作本項(xiàng)目建設(shè)，不得隨意支取、使用。

日前，長(zhǎng)沙發(fā)布商品房預(yù)售資金監(jiān)管新規(guī)，要求購(gòu)房人交存的定金、首付款，商業(yè)銀行和公積金中心發(fā)放的按揭貸款等購(gòu)房款，全部通過監(jiān)測(cè)專戶存入監(jiān)管賬戶，對(duì)資金流向進(jìn)行全程監(jiān)測(cè)，對(duì)項(xiàng)目工程建設(shè)款實(shí)施重點(diǎn)監(jiān)管，保證資金“留在項(xiàng)目、留在當(dāng)?shù)?rdquo;，優(yōu)先用于項(xiàng)目建設(shè)，保障房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工交付。

8月2日，東莞市住建局發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范商品房預(yù)售款收存管理和使用管理的通知(征求意見稿)》，公開征求意見。其中擬規(guī)定，由購(gòu)房人通過關(guān)聯(lián)預(yù)售資金監(jiān)管系統(tǒng)的POS機(jī)刷卡、銀行柜臺(tái)轉(zhuǎn)賬、網(wǎng)上銀行轉(zhuǎn)賬等方式，將購(gòu)房款直接存入相應(yīng)房屋的商品房預(yù)售資金監(jiān)管子賬戶，開發(fā)企業(yè)不得以其他任何形式私自截留、收存購(gòu)房款。

作為房地產(chǎn)領(lǐng)域熱門城市，長(zhǎng)沙、東莞兩地新規(guī)的出臺(tái)引發(fā)了不小關(guān)注，也在很大程度上反映了政策風(fēng)向。

今年2月，全國(guó)性商品房預(yù)售資金監(jiān)管新規(guī)出臺(tái)，通過招標(biāo)確定監(jiān)管銀行、合理確定監(jiān)管額度、明確各方監(jiān)管責(zé)任、建立信息共享機(jī)制、確定首末撥付節(jié)點(diǎn)等舉措，規(guī)范和完善了商品房預(yù)售資金監(jiān)管。

據(jù)克而瑞地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，截至6月初，今年有南京、成都、海口等28地曾提出適度放松預(yù)售資金監(jiān)管，包括增加重點(diǎn)監(jiān)管資金撥付節(jié)點(diǎn)、提升重點(diǎn)監(jiān)管資金撥付比例、允許使用銀行保函替代預(yù)售監(jiān)管資金等。

但進(jìn)入7月，在新的市場(chǎng)情況下，近期各地的預(yù)售資金管理則處于收緊狀態(tài)。各地新政有何重點(diǎn)?中新財(cái)經(jīng)梳理總結(jié)出以下幾個(gè)方向。

——明確各方主體責(zé)任

“監(jiān)管部門、銀行、開發(fā)商的責(zé)任和義務(wù)，規(guī)定得比較詳細(xì)，追責(zé)路徑明了，一旦出現(xiàn)問題，就能知道是哪一個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)了問題，比如是資金使用審批不合規(guī)，還是資金去向不合規(guī)等。”廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示。

例如，東莞擬對(duì)銀行機(jī)構(gòu)、房企、購(gòu)房者的職責(zé)做出明確規(guī)定。其中包括，銀行擅自撥付或轉(zhuǎn)移商品房預(yù)售監(jiān)管資金的，應(yīng)負(fù)責(zé)追回;房企在申請(qǐng)預(yù)售許可證前，需按照一個(gè)預(yù)售許可證對(duì)應(yīng)一個(gè)監(jiān)管賬戶的原則，新設(shè)銀行賬戶;購(gòu)房者可通過網(wǎng)上銀行轉(zhuǎn)賬等方式繳納購(gòu)房款等。

——加強(qiáng)預(yù)售資金透明度

在這方面，西安明確，商品房預(yù)售資金應(yīng)全部直接存入專用監(jiān)管賬戶進(jìn)行監(jiān)管，商業(yè)銀行未經(jīng)轄區(qū)住建部門核實(shí)同意，擅自撥付監(jiān)管資金則應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)追回。

安徽蚌埠也明確，預(yù)售資金應(yīng)全部直接存入監(jiān)管專用賬戶。開發(fā)企業(yè)與購(gòu)房人簽訂《商品房買賣合同》時(shí)，應(yīng)注明監(jiān)管專用賬戶等信息，并明確繳款的方式及繳款的具體時(shí)間和金額。

在此基礎(chǔ)上，江西九江還公示了中心城區(qū)85個(gè)現(xiàn)有在售樓盤的139個(gè)商品房預(yù)售資金監(jiān)管賬戶。以后凡取得商品房預(yù)售證對(duì)外銷售商品房的項(xiàng)目，市住建局將第一時(shí)間公布銷售樓棟的預(yù)售資金監(jiān)管賬號(hào)，商品房預(yù)售資金要直接存入專用監(jiān)管賬戶進(jìn)行監(jiān)管。

“公示預(yù)售資金監(jiān)管賬戶使得預(yù)售資金監(jiān)管更加透明，同時(shí)也防止預(yù)售資金被挪用，讓預(yù)售資金用于項(xiàng)目建設(shè)，將有效維護(hù)購(gòu)房者的權(quán)益，同時(shí)也將倒逼房地產(chǎn)行業(yè)向財(cái)務(wù)穩(wěn)健、安全運(yùn)行的方向轉(zhuǎn)型。”諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心首席分析師王小嬙認(rèn)為。

——資金撥付節(jié)點(diǎn)與項(xiàng)目進(jìn)度掛鉤

長(zhǎng)沙新規(guī)中，提出對(duì)資金流向進(jìn)行全程監(jiān)測(cè)，對(duì)項(xiàng)目工程建設(shè)款實(shí)施重點(diǎn)監(jiān)管。“保證資金‘留在項(xiàng)目、留在當(dāng)?shù)?rsquo;”也成為了頗具亮點(diǎn)的新鮮提法。

山東青島還出臺(tái)了更進(jìn)一步的政策。近日有消息稱，青島要求所有樓盤封頂后銀行再發(fā)放按揭貸款。后經(jīng)媒體證實(shí)，目前在青島范圍內(nèi)至少有工商銀行、建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行和光大銀行已經(jīng)開始執(zhí)行上述政策要求，更多的銀行還在跟進(jìn)中。

“該政策有助于減少購(gòu)房者的還貸壓力和防范爛尾樓風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)房者。但從阻力方面看，房企的資金回籠壓力會(huì)增大，這是實(shí)際過程中所需要注意的內(nèi)容。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為。

隨著各地預(yù)售資金監(jiān)管的收緊，對(duì)于部分房企可能會(huì)面臨的資金鏈壓力持續(xù)加大風(fēng)險(xiǎn)，多地也提出了“依據(jù)企業(yè)信用評(píng)級(jí)實(shí)行差異化監(jiān)管”等原則。

“預(yù)售資金監(jiān)管比例不是越高越好，要根據(jù)不同資質(zhì)的開發(fā)商、樓盤進(jìn)度的不同，確定合適的比例。”招聯(lián)金融首席研究員董希淼解釋，在監(jiān)管層面要提高立法層級(jí)，住建部門、開發(fā)商以及銀行都要承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任，明確責(zé)任之后要加強(qiáng)執(zhí)行。

總體上看，加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管已是一個(gè)老生常談的話題。但各方分析認(rèn)為，商品房預(yù)售資金監(jiān)管的底線仍是確保房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的按時(shí)交付，更大程度維護(hù)購(gòu)房者合法權(quán)益。