多地出臺新規強化預售資金監管 加強預售資金透明度

“壓實地方政府責任，保交樓、穩民生。”7月28日召開的中共中央政治局會議中，“保交樓”首入會議內容，也讓其成為當下樓市的最大熱點之一。

其中，商品房預售資金是房地產開發企業的重要現金流來源。對于預售資金的監管，作為管住“房地產賬本”的重要抓手，也成為了近期各地熱門的政策工具。

多地出臺新規強化預售資金監管

商品房預售資金監管，指的是房地產行政主管部門會同銀行對商品房預售資金實施第三方監管，房地產開發商需要將預售資金存入銀行專用監管賬戶，只能用作本項目建設，不得隨意支取、使用。

日前，長沙發布商品房預售資金監管新規，要求購房人交存的定金、首付款，商業銀行和公積金中心發放的按揭貸款等購房款，全部通過監測專戶存入監管賬戶，對資金流向進行全程監測，對項目工程建設款實施重點監管，保證資金“留在項目、留在當地”，優先用于項目建設，保障房地產項目竣工交付。

8月2日，東莞市住建局發布《關于進一步規范商品房預售款收存管理和使用管理的通知(征求意見稿)》，公開征求意見。其中擬規定，由購房人通過關聯預售資金監管系統的POS機刷卡、銀行柜臺轉賬、網上銀行轉賬等方式，將購房款直接存入相應房屋的商品房預售資金監管子賬戶，開發企業不得以其他任何形式私自截留、收存購房款。

作為房地產領域熱門城市，長沙、東莞兩地新規的出臺引發了不小關注，也在很大程度上反映了政策風向。

今年2月，全國性商品房預售資金監管新規出臺，通過招標確定監管銀行、合理確定監管額度、明確各方監管責任、建立信息共享機制、確定首末撥付節點等舉措，規范和完善了商品房預售資金監管。

據克而瑞地產統計，截至6月初，今年有南京、成都、海口等28地曾提出適度放松預售資金監管，包括增加重點監管資金撥付節點、提升重點監管資金撥付比例、允許使用銀行保函替代預售監管資金等。

但進入7月，在新的市場情況下，近期各地的預售資金管理則處于收緊狀態。各地新政有何重點?中新財經梳理總結出以下幾個方向。

——明確各方主體責任

“監管部門、銀行、開發商的責任和義務，規定得比較詳細，追責路徑明了，一旦出現問題，就能知道是哪一個環節出現了問題，比如是資金使用審批不合規，還是資金去向不合規等。”廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示。

例如，東莞擬對銀行機構、房企、購房者的職責做出明確規定。其中包括，銀行擅自撥付或轉移商品房預售監管資金的，應負責追回;房企在申請預售許可證前，需按照一個預售許可證對應一個監管賬戶的原則，新設銀行賬戶;購房者可通過網上銀行轉賬等方式繳納購房款等。

——加強預售資金透明度

在這方面，西安明確，商品房預售資金應全部直接存入專用監管賬戶進行監管，商業銀行未經轄區住建部門核實同意，擅自撥付監管資金則應當負責追回。

安徽蚌埠也明確，預售資金應全部直接存入監管專用賬戶。開發企業與購房人簽訂《商品房買賣合同》時，應注明監管專用賬戶等信息，并明確繳款的方式及繳款的具體時間和金額。

在此基礎上，江西九江還公示了中心城區85個現有在售樓盤的139個商品房預售資金監管賬戶。以后凡取得商品房預售證對外銷售商品房的項目，市住建局將第一時間公布銷售樓棟的預售資金監管賬號，商品房預售資金要直接存入專用監管賬戶進行監管。

“公示預售資金監管賬戶使得預售資金監管更加透明，同時也防止預售資金被挪用，讓預售資金用于項目建設，將有效維護購房者的權益，同時也將倒逼房地產行業向財務穩健、安全運行的方向轉型。”諸葛找房數據研究中心首席分析師王小嬙認為。

——資金撥付節點與項目進度掛鉤

長沙新規中，提出對資金流向進行全程監測，對項目工程建設款實施重點監管。“保證資金‘留在項目、留在當地’”也成為了頗具亮點的新鮮提法。

山東青島還出臺了更進一步的政策。近日有消息稱，青島要求所有樓盤封頂后銀行再發放按揭貸款。后經媒體證實，目前在青島范圍內至少有工商銀行、建設銀行、農業銀行和光大銀行已經開始執行上述政策要求，更多的銀行還在跟進中。

“該政策有助于減少購房者的還貸壓力和防范爛尾樓風險轉嫁給購房者。但從阻力方面看，房企的資金回籠壓力會增大，這是實際過程中所需要注意的內容。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為。

隨著各地預售資金監管的收緊，對于部分房企可能會面臨的資金鏈壓力持續加大風險，多地也提出了“依據企業信用評級實行差異化監管”等原則。

“預售資金監管比例不是越高越好，要根據不同資質的開發商、樓盤進度的不同，確定合適的比例。”招聯金融首席研究員董希淼解釋，在監管層面要提高立法層級，住建部門、開發商以及銀行都要承擔相應責任，明確責任之后要加強執行。

總體上看，加強預售資金監管已是一個老生常談的話題。但各方分析認為，商品房預售資金監管的底線仍是確保房地產開發項目的按時交付，更大程度維護購房者合法權益。