3單保障性租賃住房REITs獲批 相較已上市項目收益風險更低

8月5日，華夏北京保障房中心租賃住房REIT(以下簡稱“華夏北京保障房REIT”)獲受理后一周，便獲得證監會注冊批復，這是全市場獲批的第3單保障性租賃住房REITs。

目前，已有14單基礎設施REITs上市，資產類型主要集中在高速公路、產業園區、污水處理、倉儲物流、能源等領域。接受《證券日報》記者采訪的專家表示，相較于已上市的REITs項目，保障性租賃住房REITs項目的出租率穩定，抗周期屬性強，現金流也更為穩定，收益風險將更低。保障性租賃住房REITs上市后將為投資者提供低更多風險資產配置機會，也將促進保障性租賃住房行業快速發展。

“保障性租賃住房作為基礎設施REITs全新的基礎設施資產類別，除了滿足基礎設施REITs對權屬、收益等方面的要求外，還具有自身的特征。”中金基金相關負責人對《證券日報》記者表示，首先，其底層資產需要取得當地主管部門就項目納入保障性租賃住房的認定;其次，保障性租賃住房具備保障民生的屬性，主要體現在租賃對象的選擇與租金標準的制定需要滿足當地主管部門的要求;最后，保障性租賃住房項目往往經營期限較長，租金一般低于同地段、同品質的市場化租賃住房，更容易保持較高的出租率，能夠為投資人提供長期、較為穩定的分紅。

“保障性租賃住房現金流相對穩定，這意味著底層資產穩定可靠。”南開大學金融發展研究院院長田利輝在接受《證券日報》記者采訪時表示，基于其底層資產特性，保障性租賃住房REITs項目具備‘低收益、低風險’的特點。與其他已上市REITs相比，其收益風險更低。

中信證券首席經濟學家明明表示，前期保障性租賃住房REITs試點項目均為一二線城市的優質資產，在項目區位、出租率、現金流等方面都具備一定優勢。相較于其他已上市REITs，保障性租賃住房REITs出租率穩定，抗周期屬性強，現金流也更為穩定。因此，從定位來看，可以將保障性租賃住房REITs定位為不動產權類REITs中的“保障性”資產。

據記者了解，上述3單保障性租賃住房REITs募資資金將用于保障房項目建設，擴大保障性住房供給，解決新市民、青年人等群體的住房困難問題。3單保障性租賃住房REITs凈回收資金約20億元，按20%的資本金比例計算，將撬動社會資金近100億元。

“保障性租賃住房主要是為了滿足青年人、新就業大學生等新市民群體的住房需求，是解決大城市住房問題的重要抓手。加快推動保障性租賃住房REITs項目落地意義重大。”中金基金相關負責人表示，從保障性租賃住房行業發展的角度來看，相關REITs項目落地是保障性租賃住房領域投融資模式創新發展的重要實踐，通過發揮示范效應，有助于吸引更多城市的保障性租賃住房項目嘗試通過公募REITs實現上市，進而促進保障性租賃住房行業快速發展。

“十四五”規劃明確提出，擴大保障性租賃住房供給，著力解決困難群體和新市民住房問題。據記者梳理，截至目前，已有北京、上海、浙江等十余地出臺加快發展保障性租賃住房相關政策，同時表示支持開展保障性租賃住房REITs試點。

“現階段，我國住房市場租售比遠低于國際標準，住房出售和租賃市場發展不平衡。考慮到‘房住不炒’以及‘服務新市民’的政策背景，租賃住房市場料將迎來較大的發展機遇，而保障性租賃住房領域或成為發展重點。”明明表示，鑒于保障性租賃住房和公募REITs的適配性較高，以發行公募REITs的形式盤活相關資產、擴大保障性租賃住房投資是極具吸引力的解決方案。

田利輝表示，加速推動相關REITs項目落地有利于加快我國保障性租賃住房的證券化，為我國保障性租賃住房建設募集更多資金，進而推動保障性租賃住房建設，提高人民生活幸福感，實現普惠發展。同時，相關REITs的上市也為投資者提供了配置低風險資產的機會，有助于我國資本市場的穩定發展。